Reality Check - Die beliebtesten Wohn-Mythen auf dem Prüfstand

Obwohl, oder auch gerade weil, Wohnen ein gesellschaftlich äußerst wichtiger und sensibler Bereich ist, wird dieses Gebiet wie kaum ein anderes von mehr oder weniger gefährlichen Halbwahrheiten beherrscht. Zum einen liegt dies darin begründet, dass das Thema extrem vielseitig und transdisziplinär ist: Nicht nur zahlreiche Forschungsrichtungen sondern auch unzählige Personengruppen haben ihre eigenen Sichtweisen, und noch viel wichtiger, ihre Interessen in Bezug auf das Wohnen. Zum anderen, und hier wird es besonders brisant, werden Halbwissen, Scheinargumente und mitunter schlichtweg Unwahrheiten, gezielt zur politischen Einflussnahme verwendet. Aus diesem Grund erscheint es ganz hilfreich einige der beliebtesten  bzw. verbreitetsten Mythen rund um das Wohnen auf ihren Wahrheitsgehalt durchzuchecken.


"Wer sich keine Miete leisten kann, soll sich eine Wohnung kaufen. Das ist sowieso viel sinnvoller und deshalb sollte die Politik auch das Eigentum fördern."

 

Der erste Satz stammt sinngemäß vom österreichischen Bundeskanzler Kurz und beschreibt sehr schön die Kurzsichtigkeit der wohnungspolitischen Position seiner, von neoliberaler Wirtschaftspolitik geprägten Partei. Sowohl von Seiten der ÖVP als auch der FPÖ wird immer wieder versucht die Eigentumsförderung als Lösung der Wohnungsproblematik zu verkaufen. Wohnungseigentum für alle klingt zwar im ersten Moment nicht schlecht, ist in Realität allerdings ein nicht zu erfüllendes Luftschloss.

 

Erstens befeuert eine verstärkte Förderung von Eigentumserwerb den Preisanstieg am Wohnungsmarkt nur weiter und führt sich somit mittelfristig selbst ad absurdum. Zweitens bringt eine solche Subventionierung unweigerlich die Vernachlässigung des gemeinnützigen und kommunalen Wohnbaus mit sich. Angesichts bereits bestehender Sparprogramme (z.B. Schuldenbremse), welche einen inhärenten Bestandteil neoliberaler Politiken darstellen, ist jedenfalls nicht von einem steigenden Budgetposten im Sinne der Wohnbauförderung auszugehen. Somit würde eine derartige Wohnungspolitik, vor allem den bereits relativ Wohlhabenden sowie den Wohnbau-InvestorInnen, zu Gute kommen. Selbst eine massive Entlastung des Eigentumserwerbs könnte die Effekte stagnierender Reallöhne, hoher Wohnkosten und zurückgedrängtem, sozialem Wohnbau nicht annähernd kompensieren. Stattdessen forciert man die potentiellen Renditen der ImmobilienanlegerInnen durch staatliche Förderungen und läuft zudem auch dem eigenen, politischen Ziel eines ausgeglichenen Budgets entgegen. Darüber hinaus müssten die Aufwendungen für Wohnbeihilfen sehr stark erhöht werden, um die zahlreichen Menschen, welche sich nun erst recht mehr keine Wohnung leisten können, zumindest vor der Obdachlosigkeit zu bewahren.


"Wohnen wird doch nur wegen den Flüchtlingen teurer. Wenn wir keine Zuwanderung hätten, wär auch das Wohnen billiger."

 

Eine beliebte Argumentation um Menschen die auf leistbaren Wohnraum angewiesen sind, gegeneinander aufzuhetzen. Wie die Statistik eindeutig zeigt, ist die Verteuerung des Wohnens wesentlich stärker als das Bevölkerungswachstum. Im Detail lässt sich das auf die zunehmende Neoliberalisierung des Wohnbaus zurückführen: Im Privatsektor war die Verteuerung zwischen 2006 und 2016 mit rund 40% nämlich mehr als doppelt so stark wie im sozialen Wohnbau. Insbesondere seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 wurde verstärkt privates Anlagekapital in den Wohnungsmarkt investiert, es kommt also zur so genannten Finanzialisierung. Dies bringt ein ganz ursächliches Problem mit sich: Die Investoren erwarten sich für ihre Anlage kräftige Renditen, welche nur durch eine starke Verteuerung des Wohnraums zustande kommen können. Kauft ein Investor beispielsweise einen Altbau, so hat er mehrere Optionen um deutliche Gewinne einzufahren. Er kann versuchen die bestehenden Mietverträge zu befristen oder zu kündigen, das Haus abzureißen oder in Büros und Eigentumswohnungen umzuwandeln. Alle diese Optionen beinhalten letztlich die Vertreibung der jetzigen Mieter, da diese in der Regel nur ein begrenztes Budget zur Verfügung haben und lukrativeren Verwertungen im Weg stehen. Dieses Phänomen wird dann auch als Gentrifizierung bezeichnet.


"In Wien gibt es keine Gentrifizierung und wenn, dann bringt das allen was: Wer will nicht in einem schönen, hippen Viertel wohnen."

 

Gentrifizierung wird oft Synonym für die Verwandlung runtergekommener Stadtteile in kreative, urbane, hippe Bereiche mit Fairtrade-Cafés, Begegnungszonen und niedrigschwelligen kulturellen Angeboten verstanden. Dies sind jedoch lediglich nette Begleiterscheinungen die über den wahren Kern der Gentrifizierung hinwegtäuschen. Tatsächlich geht es bei der Gentrifizierung um etwas ganz anderes, nämlich - im kapitalistischen Sinne des Wortes - um Aufwertung. Auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten für das Finanzkapital bieten sich vernachlässigte Arbeiterviertel geradezu für eine Aufwertung an: Hier besteht nämlich ein besonders großer rent gap, also eine hohe Differenz zwischen den momentanen Mieteinnahmen und jenen die nach Aufwertung des Viertels möglich sind. Um diese rent gaps finanziell ausnützen zu können, braucht es in der Regel MieterInnen (oder KäuferInnen) die in der Lage sind, die deutlich höheren Preise auch zahlen zu können. Damit kommen wir zum unangenehmen Teil der Gentrifizierung, nämlich dem Austausch der BewohnerInnen durch wohlhabendere Personen. In einem Zeitalter in dem die Reallöhne bestenfalls stagnieren, ist die sozialräumliche Verdrängung der Alt-MieterInnen ein immanenter Bestandteil der kapitalistischen Aufwertung, ohne den die von Investorenseite beabsichtigte Schließung der rent gaps nicht möglich ist.

 

Gentrifizierung findet auch Wien statt, wenngleich etwas gemäßigter bzw. versteckter als in anderen Städten. Das liegt vor allem an der noch relativ guten sozioökonomischen Durchmischung der Stadtviertel. Denn, auch aufgrund der politisch gewollten Verteilung von Gemeindewohnungen auf das gesamte Stadtgebiet, gibt es weniger große Einkommensgefälle zwischen den einzelnen Bezirken, als dies in rein marktförmig geregelten Wohnungsmärkten vorkommt. Auch die vergleichsweise starke rechtliche Absicherung von AltbaumieterInnen durch das MRG erschwert eine solche Verdrängung. Wenngleich Gentrifizierungsdynamiken in Wien also auf eine eher bremsende Struktur treffen, bedeutet dies nicht, dass es solche Verdrängungen nicht gäbe. Vielmehr unterstreicht es die Dringlichkeit solche Prozesse aufzudecken und rechtzeitig dagegen vorzugehen, bevor auch diese Stadt von Reichen- und Armenghettos geprägt sein wird.


"Das Problem am Mietsektor ist das MRG (=Mietrechtsgesetz). Eigentümer von Altbauwohnungen verdienen nichts und deshalb werden solche Häuser so oft abgerissen. Die Miethöhe sollte daher unreguliert sein (sog. „marktkonforme Mieten“)."

 

Diese Argumentation ist leider sehr einseitig, hat eine klare ideologische Schlagseite und ist daher erwartungsgemäß unsachlich. Hier ist es hilfreich zunächst einmal die Fakten Schritt für Schritt durchzugehen, um dann die hinter diesen Behauptungen stehenden Absichten aufzudecken:

 

Das MRG kennt zwei unterschiedliche Geltungsbereiche

Einen für den Altbau (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) und einen für den Neubau. In den Altbauten gilt das MRG voll, das heißt die Miethöhe ist zumindest theoretisch reguliert. Als Referenzwert gilt hier der Richtwertzins, welcher ca. alle zwei Jahre an die Inflation angepasst wird und derzeit in Wien 5,58 €/m² beträgt. Allerdings ist dies nur der Basiswert. Hinzu kommen zumindest die Betriebskosten (ca. 2€/m²) und die Umsatzsteuer (10%). Je nach Ausstattung der Wohnung können für – mittlerweile selbstverständliche Einrichtungen wie z.B. eine Gegensprechanlage – weitere Aufschläge verlangt werden. Da das MRG hier sehr schwammig formuliert ist, besteht viel Spielraum für kreative Mieterhöhungen. Je nach Lage kann seit 1994 auch ein so genannter Lagezuschlag auf den Richtwert aufgeschlagen werden, welcher sich an den Grundstückskosten (welche der teils spekulativen Preisbildung am Markt unterliegen) orientiert und im Extremfall 10,93 €/m² (Wien Innere Stadt) betragen kann. Eigentlich existieren auch Abschlagswerte, welche den Mietpreis senken - wie zum Beispiel ein 25%-Abschlag auf den Richtwert bei befristeten Mietverhältnissen - diese werden leider von manchen Vermietern rechtswidrig ignoriert. Für eine durchschnittliche Altbauwohnung kommt man also mit Richtwert, Betriebskosten, diversen Ausstattungs- und Lagezuschlägen und Umsatzsteuer auf ca. 9-11 €/m², wobei Ausreißer nach unten wie oben möglich sind.

 

Wie viel bleibt den Vermietern?

Den Eigentümern bzw. Vermietern bleibt von der Gesamtmiete mindestens der Richtwertzins, also bei einer 70 m² Wohnung ca. 390 € als monatliche Mindesteinnahmen. In der Regel ist dieser Betrag durch die diversen Zuschläge, welche das MRG ermöglicht, allerdings wesentlich höher. Wie viel davon schlussendlich als zu versteuernder Gewinn übrigbleibt, hängt von den Aufwendungen des Eigentümers ab. Von den Einnahmen sind also die Kosten für die Hausverwaltung, Versicherung, Abschreibungen etc. abzuziehen. Wartung, Reinigung und diverse kommunale Abgaben werden über die Betriebskosten abgerechnet und vom Mieter an den Vermieter bzw. die beauftragte Hausverwaltung und von dort dann weiter an den jeweiligen Gläubiger überwiesen. Manche Vermieter argumentieren gerne damit, dass sie die hohe Steuerlast auch noch zahlen müssen. Dabei muss betont werden, dass sich die Höhe der Steuern bei selbstständigen Vermietern nach der Höhe des Gewinns richtet, wie bei jeder anderen Arbeit auch. Besonders absurd wird dieses Argument wenn die Umsatzsteuer als gewinnschmälernd angeführt wird. Diese ist nämlich, wie die Betriebskosten, nur ein Durchlaufposten, das heißt der Vermieter leitet diese nur an den Staat weiter.

 

Wo liegt dann das Problem?

Für die Neubauten (also nach 1945/53 errichteten Gebäude) gilt das MRG nur teilweise, insbesondere fällt hier die Richtwertregelung weg, wodurch jene Miete verlangt werden kann die der Markt hergibt. In einer wachsenden Stadt mit zunehmend beschränktem Angebot an leistbaren Wohnraum eröffnen sich hier natürlich enorme Möglichkeiten zum quasi arbeitsfreien Einkommen durch Vermietung. Über die Jahre hat sich deshalb bei einigen Immobilienunternehmen die Strategie entwickelt alte Zinshäuser aufzukaufen, die Mieter loszuwerden (mit legalen und teilweise illegalen Methoden) dann abzureißen und neu zu errichten. Auf diese Weise sind die Vermieter dann nicht mehr an den Richtwert gebunden und können hohe Mieten verlangen oder im Eigentum verkaufen. Damit kommt es nicht nur zur Vernichtung architektonisch wertvoller Gebäude sondern auch zum Verlust von leistbarem Wohnraum. Argumentiert wird allerdings selten mit reiner Profitgier, in der Regel wird versucht dieses Vorgehen mit Hilfe von Scheinargumenten zu legitimieren. Ein klassisches Beispiel hierfür ist die obige Aussage, nämlich dass "durch die Regulierung der Altbauten kein Geld übrig bliebe" oder auch "eine Sanierung unmöglich wäre". Wie nun gezeigt wurde, ist dem aber nicht so: Denn selbst in der Minimalvariante verbleiben knapp 5,60 € /m² dem Vermieter um seine Ausgaben zu decken. Hochgerechnet auf ein Zinshaus mit 20 Wohnungen mit je 70 m² Wohnfläche ergeben sich damit jährliche Einnahmen von mehr als 93.000 €. Davon sind natürlich auch diverse Ausgaben abzuziehen, diese obliegen aber der Kostenstruktur des Eigentümers. Dieser ist wie, jeder andere Unternehmer auch, angehalten vorausschauend und verantwortungsvoll zu wirtschaften.

 

Auch das Scheinargument der "nicht finanzierbaren Sanierung" kann leicht widerlegt werden. Für Altbausanierungen werden in der Regel Kosten von 800 - 1.200 €/m² veranschlagt, mit obigen Beispiel macht dies dann aufgerundet 1,5 Mio. €. Rechnet man diesen Betrag auf einen üblichen Wohnbaukredit mit 360 Monaten Laufzeit (inkl. Verzinsung) um, betragen die Kosten pro m² Nutzfläche ca. 4,5 € und liegen damit immer noch deutlich unter den Minimaleinnahmen. Auch muss an dieser Stelle nochmal an die unternehmerische Verantwortung der Eigentümer, vorausschauend zu wirtschaften, appelliert werden. Da sich eine Abnützung des Gebäudes über Jahre ankündigt, obliegt es dem Vermieter aus den Mieteinnahmen etwaige Rücklagen für größere Reparaturen bzw. Sanierungen zu bilden. Buchhalterisch wird dies auch bereits in den Abschreibungen berücksichtigt: Dabei wird die rechnerische Wertminderung des Gebäudes jährlich von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen. Nimmt der Vermieter diese steuermindernden Maßnahmen also in Anspruch, so liegt es in seiner Verantwortung auch den Abschreibungen entsprechende, tatsächliche Rücklagen zu bilden. Zumindest eine durchschnittliche Sanierung sollte für einen ordentlich wirtschaftenden Eigentümer durchaus finanzierbar sein. Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl an alternativen Sanierungsfinanzierungen wie z.B. öffentliche Förderungen (Sanierungskosten bis ca. 350 €/m²), Beteiligung der Mietergemeinschaft etc. Im Vergleich dazu müssen die gemeinnützigen Wohnbauträger übrigens mit ca. 3,5 €/m² reparieren, sanieren und erhalten können.

 

Die Lösung?

Viele Vertreter der Immobilienbranche bieten gerne ihre eigene Lösung für dieses "Abrissproblem" an, nämlich die Ausdehnung des unregulierten Bereichs auf die Altbauten. Dies entspricht dem Investorenverständnis von Wohnraum als hochverzinsten Anlageplatz: Faktisch wäre dies das Ende von leistbaren Mieten im Privatbereich und würde die Wohnkosten nochmals massiv in die Höhe schnellen lassen. Gesellschaftlich und volkswirtschaftlich hat es jedoch keinen Sinn die quasi arbeitsfreie Einkommensmöglichkeit ("mein Kapital arbeitet für mich") einiger weniger Investoren, auf Kosten des ganz überwiegenden Teils der Bevölkerung, welcher dieses Einkommen über die Miete finanzieren muss, besonders zu fördern. Tatsächlich erscheint es jedenfalls sinnvoll die Ungleichheit zwischen Alt- und Neubausektor zu bereinigen: Dehnt man die Gültigkeit des Richtwertzinses auf alle abbezahlten bzw. re-finanzierten Gebäude (also beispielsweise errichtet vor 1990) aus, dann würde dies viel Druck von dem preistreibenden Neubausektor nehmen. Auch auf einer anderen Ebene stärkt dies den nachhaltigen Umgang mit Wohnraum: Langfristige Investitionen im Sinne einer Werterhaltung werden gefördert, während auf kurzfristige Rendite ausgerichtete Finanzanlagen aus diesem gesellschaftlich hoch sensiblen Bereich gedrängt werden.


"Wer günstig wohnen will, soll halt in den Gemeindebau ziehen".

 

Leichter gesagt als getan. Es gibt zwar nach wie vor 220.000 Gemeindewohnungen in Wien, allerdings stagniert diese Zahl bereits seit den 1990ern weitgehend, und das obwohl die Bevölkerung um knapp 300.000 Personen angewachsen ist. Kurz, es fehlt an neuen Gemeindebauten. Seit die Neuerrichtung von Gemeindewohnungen gänzlich eingestellt wurde (2004) nimmt daher der Anteil am gesamten Wohnungsmarkt ab und es entsteht ein weiterer Mangel an leistbarem Wohnraum. Die Stadt Wien baut zwar seit derzeit an einzelnen neuen Gemeindebauten, setzte in den letzten Jahren jedoch vorrangig auf eine Verschärfung der Vergaberichtlinien. Sprich, es ist deutlich schwieriger geworden eine Gemeindewohnung zu bekommen. Dafür braucht es neben einem relativ eng gefassten, begründeten Bedarf auch eine über mindestens zwei Jahre gleichbleibende Meldeadresse. Das ist insbesondere für Menschen in prekären Lebenslagen relativ schwierig einzuhalten.

 

Will man übrigens die Befristung am privaten Wohnungsmarkt noch weiter verkürzen, wie z.B. von NEOS (von derzeit drei Jahren auf sechs Monate) vorgeschlagen, dann liefert man alle jene, welche – aufgrund der verschärften Vergaberichtlinien im Gemeindebau – am privaten Wohnungsmarkt fündig werden müssen, dem Gutdünken der Vermieter aus. Wer dann meint, man solle zu hohe Mieten einfach einklagen und dann noch auf die Verlängerung des Mietverhältnisses hoffen (um die zwei Jahre Meldefrist an der gleichen Adresse einhalten zu können) der verkennt jedenfalls die Wirklichkeit.


Du kennst weitere Mythen, Scheinargumente etc. die du an dieser Stelle gerne überprüft hättest?

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