Wie WienerInnen Wohnen - Die Fakten.


Entwicklung der Mietpreise, Eigentumspreise und Bevölkerung in Wien.

Wien wächst. Aber die Preise wachsen stärker.

Während Wien mehrere Jahrzehnte lang relativ beständig 1.5 Mio. Einwohner hatte, wächst die Bevölkerung seit der Jahrtausendwende kontinuierlich an. Zuletzt betrug das Wachstum etwa 20.000 Einwohner jährlich. Hauptverantwortlich dafür ist zum einen eine Trendumkehr: Die ÖsterreicherInnen ziehen seit einigen Jahren wieder vermehrt in die Ballungsräume. Aber auch innerhalb der EU ist Wien ob seiner tollen Lebensqualität und hohen Wirtschaftskraft sehr begehrt. Die Zuwanderung von Flüchtenden ist mit Ausnahme des Rekordjahres 2015 für das Wachstum der Stadt übrigens eher nebensächlich und findet vor allem zeitlich befristet statt.

 

Wie die nebenstehende Grafik zeigt, kann mit diesem - im Rahmen durchaus gesunden Wachstum -  noch lange nicht der massive Anstieg der Wohnkosten erklärt werden: Denn während die Bevölkerungszahl zwischen 2006 und 2016 um ca. 17% stieg, wurden die neu vermieteten Wohnungen im Privatsektor um fast 40% teurer (sozialer Wohnbau: 16-18%). Noch extremer stellt sich die Situation bei den Eigentumspreisen dar, diese verdoppelten sich beinahe innerhalb eines Jahrzehnts.


Wien wohnt sozial. Oder teuer.

Die über 1.8 Mio. EinwohnerInnen Wiens wohnen überwiegend zur Miete. Von den ca. 900.000 Wohnungen in der Stadt sind knapp 80% Mietwohnungen. Davon befinden sich wiederum nur 11% im besonders teuren Sektor der privat finanzierten Neubauwohnungen. Hier kann praktisch zu einem frei wählbaren Zins vermietet werden. Weitere knapp 30% sind private Altbauten (vor 1945/53 erbaut), in welchen die Mieten zumindest theoretisch in ihrer Höhe gedeckelt sind. Die restlichen, fast 60% der Mietwohnungen (= Sozialer Wohnbau im weiteren Sinne) gehören entweder der Gemeinde Wien ("Gemeindebau") bzw. Gemeinnützigen Wohnbauträgern  ("Genossenschaft").

 

Insgesamt zeigt sich ein großes Gefälle bei den Mietpreisen. Während die Wohnkosten in den Gemeindewohnungen und älteren Genossenschaftswohnungen bei ca. 8€/m² brutto liegen, kann die Miete in neuen, privatfinanzieren Wohnungen mehr als das Doppelte betragen. Noch dramatischer sind die Unterschiede innerhalb des Altbausektors: Trotz der Regulierung durch die "Vollanwendbarkeit des MRG" kommt es hier zu teils massiven Ungleichheiten. Alte Wohnungen, die innerhalb der Familie weitervererbt werden, kosten teilweise nur 3€/m², andere, paradoxerweise gerade Menschen die finanziell schlechter gestellt sind, zahlen zum Teil horrende Preise für runtergekommene Massenquartiere.


Wie man wohnt, hängt davon ab, wo man wohnt.

Diese Aussage bezieht sich allerdings nicht unbedingt auf die unterschiedlichen Bezirke Wiens. Wesentlichen Einfluss auf die Leistbarkeit und Qualität des Wohnens haben insbesondere die Eigentümer. Je nachdem zu welchen der "Sektoren" eine Mietwohnung zählt, können auch der Mietpreis und die Wohnqualität erheblich schwanken. Dies hängt wiederum von unterschiedlichen Faktoren ab, wie etwa den geltenden Gesetzen ("Regulierungen") oder auch den Interessen der Eigentümer (Rendite, Gemeinwohl, Wertsicherung etc.)

 

Im Folgenden ein kleiner Überblick über die vier großen Sektoren am Wiener Mietwohnungsmarkt und die Bedeutung für Leistbarkeit und Wohnqualität:

Gemeindewohnungen

 

Qualität

Gemeindewohnugen finden sich über die ganze Stadt verteilt. Teilweise an sehr lauten Straßen, teilweise aber auch in ruhigen Nobelbezirken. Dahinter stand die Absicht eine soziale Durchmischung in der Stadt zu erreichen und Reichen- bzw. Armen-Ghettos Vorschob zu leisten. Die meisten Gemeindebauten aus den 1920er und 30er Jahren verfügen über eher kleine Wohnungen, sind aber oft architektonisch ansprechend gestaltet und meist mit einem ruhigen begrünten Innenhof ausgestattet. Die Nachkriegsbauten sind dagegen in der Regel sehr schlicht und funktional gestaltet.

 

Regulierung

Die insgesamt 220.000 Gemeindewohnungen stehen im Eigentum der Stadtgemeinde Wien. Der politische Zweck war es, ausreichend leistbaren Wohnraum für die Anfang des 19. Jahrhunderts verarmten Massen herzustellen. Im Laufe der Nachkriegsjahrzehnte wurden allerdings immer weniger Gemeindewohnungen errichtet und 2004 wurde das kommunale Wohnbauprogramm komplett eingestellt.

 

 

 

Preis

Heutzutage richtet sich die Miethöhe nach dem Richtwertzins der auch für den regulierten Altbau gilt. Dies sind derzeit knapp 5,6 € /m², dazu kommen noch ca. 2€ Betriebskosten und die USt. Der große Vorteil: Befristungen sind quasi nicht vorhanden, ebenso wird auf den teuren Lagezuschlag verzichtet.

 

Aktuelle Entwicklung

Zwischen 2004 und 2018 wurde kein einziger neuer Gemeindebau mehr eröffnet. Zwar befinden sich einzelne in der Bau- bzw. Planungsphase, allerdings stellen diese nur den "Tropfen auf den heißen Stein" dar. Um den Anteil der kommunalen Wohnungen am Gesamtmarkt halten zu können braucht es jährlich mindestens 2.500 neue Gemeindewohnungen. Die Förderung von privaten, gewinnorientierten Unternehmen verbraucht große Teile des Budgets, ohne langfristig leistbares Wohnen ermöglichen zu können und sollte daher durch eine nachhaltige Gemeindebaustrategie ersetzt werden.

Gemeinnützige Wohnungen

 

Qualität

Der Wohnungsbestand der im Volksmund auch als "Genossenschaften" bezeichneten Gemeinnützigen Bauträger ist in den letzten Jahren stark ausgebaut worden. Aufgrund fehlender leistbarer Grundstücke befinden sich  diese Wohnungen jedoch tendenziell eher am Stadtrand, verfügen dafür aber oftmals über Balkone, Terrassen bzw. Gärten. Die Gemeinnützigen sind für die Erhaltung der Wohnqualität verantwortlich.

 

 

 

 

 

Regulierung

Gemeinnützige Unternehmen zahlen keine Körperschaftssteuer. Im Gegenzug verpflichten sich die "Genossenschaften" zur Vermietung zum Selbstkostenpreis plus einer kleinen, aber beschränkten Gewinnspanne. Die Miethöhe wird im WGG geregelt und ist insbesondere nach vollständiger Rückzahlung der Kredite, welche zur Errichtung aufgenommen wurden, auf sehr niedrigem Niveau gedeckelt.

 

 

 

Preis

Mit knapp 4 € netto (vor allem für Erhaltungskosten) liegt der Preis dann sogar unter dem des MRG. Allerdings sind davor oft deutlich mehr als 15.000 € Baukostenanteil vom Mieter einzubringen, was oft eine große Hürde darstellt. Auch sind die Mieten in Gebäuden die noch nicht re-finanziert wurden oftmals relativ hoch.

 

Aktuelle Entwicklung

Die Gemeinnützigen Bauträger stellen zwar das Rückgrat des leistbaren Wohnens in Österreich dar, leiden aber auch unter der spekulativen Preisdynamik am Grundstücksmarkt. Durch die teilweise horrenden Bodenpreise können die Kostenlimits kaum eingehalten werden, weshalb viele Bauträger profitorientierte Tochterunternehmen gründen. Diese verschaffen ihnen zwar große Gewinne, lässt die Preisspirale allerdings noch schneller drehen. Die Streichung von Stellplatzbestimmungen und die  "Vergabe im Baurecht" (zb. auf 99 Jahre) könnten die Lage etwas entspannen.


Privater Altbau

 

Qualität

Wien ist berühmt für seinen großen Bestandteil an historischen Altbauten, viele davon um die Jahrhundertwende (1900) errichtet und von architektonisch sehr hoher Qualität. Gut gepflegt, bieten Altbauwohnungen auch heute noch ein sehr angenehmes Wohnklima, insbesondere seit mit Hilfe der staatlich geförderten Sanften Stadterneuerung in den 1980ern zahlreiche Wohnungen von Substandard auf Klasse A hochsaniert wurden. Auf der anderen Seite gibt es sie noch immer: Winzige Wohnungen ohne Gasheizung, mit WC am Gang und einem Wärmeheizwert jenseits von Gut und Böse. Oft sind es gerade Menschen in Armut, mit ungesichertem Bleiberecht oder in sonstigen schwierigen Lebenslagen, welche solche Wohnungen - meist um einen viel zu hohen Preis - mieten dürfen.

 

Regulierung

Altbauwohnungen fallen in der Regel unter die Vollanwendbarkeit des MRG. Dies bedeutet, dass das die MieterInnen in einer vergleichsweise guten Rechtsposition sind. Die Miete errechnet sich aus dem Richtwertzins, welcher gesetzlich festgelegt ist und im Schnitt alle 2 Jahre  an die Inflation angepasst wird. Ohne grobe Verfehlungen sind unbefristete Mietverhältnisse kaum durch den Vermieter zu kündigen.

Jüngere Verträge sind dagegen aus Sicht der MieterInnen deutlich schlechterer Qualität. Seit 1994 ist es nämlich möglich a) die Mieten auf die Dauer von drei Jahre zu befristen und b) kann ein Lagezuschlag auf den niedrigen Richtwertzins aufgeschlagen werden. Das große Problem am Lagezuschlag ist, dass ich die Höhe nicht nach der tatsächlichen Qualität der Lage richtet, sondern nach dem Grundstückspreis. Die Grundstückpreise unterliegen aber keinerlei Regulation und sind vor allem in den letzten Jahren von einer stark spekulativen Dynamik geprägt. Somit wurde der eigentlich regulierte Altbausektor an die rasante Entwicklung am freien Markt gekoppelt.

 

Preise

Der Lagezuschlag kann also, vor allem in Kombination mit der Befristung, dazu führen, dass die Mieten für neue Mietverhältnisse stark steigen. Als Extrembeispiel gilt hier der Bezirk Innere Stadt: Hier beträgt der Lagezuschlag, welcher auf den Richtwert von ca. 5,6€/m² aufgeschlagen werden kann,  fast 11 €/m².

Alte, weitervererbte Mietverhältnisse zum beinahe Nulltarif stehen also von spekulativen Dynamiken geprägten, hohen Preisen gegenüber. Hinzukommt, dass die VermieterInnen im Altbau häufig unerlaubte Aufschläge kassieren. Dies passiert nicht immer absichtlich, sondern mitunter auch aufgrund der unklaren Definition im MRG.

 

Aktuelle Entwicklung

Angesichts dieser wohnungspolitisch nicht sinnvollen Auswirkungen, hat die Stadt Wien im Spätsommer 2018 bekanntgegeben die Lagezuschlagskarte zu überarbeiten und verstärkt tatsächliche Lagemerkmale statt des reinen Grundstückspreises zur Ermittlung des Lagezuschlags heranzuziehen. In einer ersten Konsequenz sind die Lagezuschläge vielerorts gesunken. Ob es sich bei dieser Lösung um eine langfristige handelt, bleibt abzuwarten.

Privater Neubau

 

Qualität

Die Qualitätsmerkmale sind im Neubausektor sehr unterschiedlich ausgeprägt. Viele der in den 1960ern und 70ern errichteten Wohnungen verfügen über für diese Phase klassische Mängel wie Anfälligkeit für Schimmel, niedrige Raumhöhen und lärmdurchlässige Wände. Andere Wohnungen wiederum, vor allem die neueren, vom internationalen Finanzkapital finanzierten Luxusapartments, sind zweifelsfrei von extrem hoher Qualität.

 

 

 

 

Regulierung

Alle jene Mietwohnungen, welche nach 1945 bzw. 1953 errichtet wurden, fallen nur unter die Teilanwendbarkeit des MRG. Wichtigste Konsequenz ist, dass hier kein Richtwertzins gilt. Es kann in der Regel jener Preis verlangt werden, den "der Markt hergibt".

 

 

 

 

Preise

Folglich ist dies auch der im Schnitt teuerste Wohnsektor. Hier sind Preise unter 10 €/m² schon seit Jahren Rarität, die Regel sind eher 14-18 € brutto, was nicht unbedingt die reale Wohnqualität wiederspiegelt (siehe oben).

 

 

 

 

Aktuelle Entwicklung

Durch die Finanzkrise von 2008 floss sehr viel Anlagekapital in den Wohnungsmarkt. Die Folge waren enorme Preissteigerungen, vor allem am Eigentumssektor. Statt leistbaren Wohnraum zu produzieren heizt das Investitionskapital den Immobilienmarkt weiter auf. Während kleinteilige, luxuriöse Bauprojekte wie zB Dachausbau wenige Schwierigkeiten verursachen, stellt die Abbruchsanierung (altes, günstiges Mietshaus wird abgerissen und durch freifinanzierte und unregulierte, extrem teure Wohnungen ersetzt) ein wohnungspolitisches Problem dar. Begünstigt wird dies auch durch die beschränkte Anwendbarkeit des MRG: Hier braucht es ein faires Gesetz, welches für alle re-finanzierten Gebäude eine leistbare Mietzinsregelung vorsieht.

Seit Ende Juni 2018 ist zumindest nicht mehr möglich ohne extra erteilte Genehmigung Altbauten abreißen zu lassen. Diese Novelle macht zwar Extremfälle (wie jenen der Radetzkystraße 24-26; Abriss trotz bestehender Mietverträge und MieterInnen im Gebäude) unwahrscheinlicher, ist aber nur ein kleiner Schritt in Richtung einer sozial nachhaltigen, wohnungspolitischen Regulation.